某小区业主小明将自己的住房改造成“藤藤菜面馆”对外营业。同楼的邻居对此行为极力表示反对，认为面馆营业时产生的油烟会影响左邻右舍和上层邻居的正常生活，反对小明用住房开面馆。面对邻居们的反对声音，小明表示自己的房屋想怎么用就怎么用，开面馆不需要征得任何人同意。请问，小明能用自己的房子开面馆吗？

住宅改为经营性用房

《民法典》第279条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

案件解读

小区是业主的居住场所，需要安全、安宁的生活环境。《民法典》第279条对业主改变住宅用途的行为做了限制，明确业主将住宅改变为经营性用房时，除需遵守法律、法规以及管理规约外还应当得到有利害关系业主的一致同意。

所谓“有利害关系”的业主是指本栋建筑物内的其他业主和在建筑区域内、本栋建筑物之外，能够证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主。简言之，满足下列条件之一的即可认定为“有利害关系的业主”，一是本栋楼的其他业主，二是认为住宅性质改变后对自己房屋价值、生活质量等方面造成或可能造成不利影响的同一小区的其他栋业主。例如，“藤藤菜面馆”营业时产生的噪音、油烟所影响到的本栋楼业主及邻近楼栋的业主，都属于有利害关系的业主。

需要注意的是，《民法典》相较于《物权法》对“同意”要求做了进一步明确。具体来说，《民法典》第279条将此前《物权法》第77条规定的“应当经有利害关系的业主同意中”的“同意”修改为“一致同意”，也就是业主改变住宅性质的行为必须得到全体有利害关系业主的一致同意，只要有一人反对就不能改变住宅性质。具体到本示例中，小明想要用自己的房子开“藤藤菜面馆”除了需要遵守法律、法规以及管理规约外，还需要得到本栋楼业主和其他栋楼有利害关系业主的一致同意，否则小明无权用自己的房子开面馆。